Haus und Wohnung kaufen in Neu-Ulm
Der Bodenrichtwert für Wohnbauland liegt in Neu-Ulm zum 1. Januar 2026 je nach Stadtteil bei 240 bis 800 Euro je Quadratmeter. Kaufpreise für Häuser und Wohnungen veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht. Vom Bahnhof Neu-Ulm erreichen Sie den Ulmer Hauptbahnhof mit dem Zug in zwei bis sieben Minuten.
Wohnen in Neu-Ulm
In Neu-Ulm lebten Ende 2025 laut Statistischem Bundesamt 62.843 Menschen. Die Stadt selbst zählt mit Nebenwohnsitzen 66.392 Einwohner, davon 22.007 in der Stadtmitte, 11.908 in Ludwigsfeld und 10.610 in Pfuhl. Hausen und Jedelhausen haben jeweils rund 380 Einwohner.
Für Kapitalanleger gelten in Neu-Ulm alle drei Mieterschutzregeln der bayerischen Verordnung vom 16. Dezember 2025. Neue Mietverträge dürfen höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegen, Erhöhungen im Bestand sind auf 15 Prozent in drei Jahren begrenzt. Wurde eine vermietete Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, kann der Erwerber erst zehn Jahre nach dem Verkauf wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Verordnung gilt bis Ende 2029.
Wer neu bauen will, sollte die städtischen Baugebiete kennen. Die Stadt vergibt Bauplätze selbst und informiert registrierte Interessenten über die Plattform Baupilot.
Stadtteile und Teilorte
Bodenrichtwerte in Neu-Ulm
Wer in Neu-Ulm ein Haus mit Grundstück sucht, sieht die Unterschiede zuerst am Bodenrichtwert. Zum 1. Januar 2026 liegt der Bodenrichtwert für baureifes Wohnbauland in der Kernstadt bei 340 bis 800 Euro je Quadratmeter, in Pfuhl 550 bis 650 Euro, in Burlafingen 380 bis 475 Euro. Gerlenhofen und Reutti liegen zwischen 300 und 380 Euro, Finningen, Steinheim, Hausen, Jedelhausen und Holzschwang zwischen 240 und 260 Euro.
Zwei Jahre zuvor lagen die Werte fast überall niedriger. In Hausen, Jedelhausen und Holzschwang stiegen sie um 30 Prozent von 200 auf 260 Euro, in Steinheim um 20 Prozent von 200 auf 240 Euro. Ein Bodenrichtwert ist der Durchschnitt einer Zone für ein gedachtes unbebautes Grundstück. Welche Zone für eine bestimmte Adresse gilt, zeigt das Geodatenportal.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich des Landkreises Neu-Ulm, Bodenrichtwerte im Geodatenportal der Stadt und des Landkreises Neu-Ulm, Stand Stichtag 01.01.2026, Abruf 04.11.2026
Verkehr und Anbindung
Laut Fahrplanauskunft des Donau-Iller-Nahverkehrsverbunds fahren am Dienstag, 10. November 2026, zwischen 6.54 und 7.38 Uhr sechs Züge vom Bahnhof Neu-Ulm zum Ulmer Hauptbahnhof ab. Der RE9 braucht zwei bis drei Minuten, die RB15 drei Minuten, die Linien RS7 und RS71 vier bis sieben Minuten. Seit 1998 hält die Bahn laut Stadt auch wieder in Gerlenhofen.
Schulen und Kinderbetreuung
Im Stadtgebiet haben laut Stadt 25 Schulen ihren Sitz, darunter 12 Grundschulen, 3 Mittelschulen, 2 Realschulen, 2 Gymnasien und die Hochschule Neu-Ulm. Städtische Grundschulen gibt es in Stadtmitte, Weststadt, Gerlenhofen, Ludwigsfeld, Offenhausen, Pfuhl, Burlafingen und Reutti sowie die Mark-Twain-Grundschule. Weiterführende Schulen sind die Christoph-Probst-Realschule, die Inge-Aicher-Scholl-Realschule, das Lessing-Gymnasium und das Bertha-von-Suttner-Gymnasium. Dazu kommen die Mittelschulen Peter-Schöllhorn-Schule, Emil-Schmid-Schule Neu-Ulm Süd und Karl-Salzmann-Schule Pfuhl.
Krippen- und Kindergartenplätze vergibt die Stadt seit Mitte Januar 2026 zentral über das Kita-Portal Little Bird. Stichtag für die Anmeldung ist jeweils der 28. Februar, die Plätze für das im September beginnende Jahr werden im März und April vergeben.
Neubau und Bauland in Neu-Ulm
Die Stadt Neu-Ulm vermarktet mehrere Baugebiete selbst. Im Nordwesten von Ludwigsfeld entsteht zwischen Filchner- und Humboldtstraße auf rund 10 Hektar das Quartier Wohnen am Illerpark mit rund 640 Wohneinheiten. Die Grundstücke gehen im Konzeptverfahren an Bauträger, der zweite Bauabschnitt soll voraussichtlich 2026 vermarktet werden.
Am nördlichen Ortsrand von Pfuhl ist der Bebauungsplan Im Eiland in Kraft. Auf rund 4,5 Hektar sind etwa 56 Grundstücke mit gut 130 Wohneinheiten geplant, überwiegend für freistehende Einzelhäuser und Doppelhäuser sowie drei Grundstücke für Geschosswohnungsbau. Die Vermarktung soll nach Abschluss der wesentlichen Tiefbauarbeiten beginnen, die bis Ende 2026 geplant ist. Der Start der Bewerbung ist noch nicht bekanntgegeben. In Steinheim standen im Gebiet Im Steinet 14 Bauplätze zur freien Vermarktung, die Bewerbungsfrist endete am 22. Juni 2025. Am Südlichen Brühlweg bei Gerlenhofen läuft das Bebauungsplanverfahren für 14 Wohneinheiten in freistehenden Einzelhäusern und Doppelhäusern auf Grundstücken von 320 bis 560 Quadratmetern.
Mieten in Neu-Ulm: für Kapitalanleger
Seit 12. November 2025 gilt der qualifizierte Mietspiegel 2025 für Ulm und Neu-Ulm. Er gilt bis zum 11. November 2027. Erstellt wurde er 2023 auf Basis einer repräsentativen Stichprobe und 2025 vom EMA-Institut über den Preisindex fortgeschrieben, die Mieter- und Vermieterverbände haben ihn anerkannt. Die durchschnittliche Nettomiete beider Städte beträgt 9,82 Euro je Quadratmeter, im Mietspiegel 2023 waren es 9,32 Euro. Die Vergleichsmiete einer einzelnen Wohnung berechnet der Online-Rechner der Städte nach Lage, Größe und Ausstattung.
Quelle: Stadt Neu-Ulm, Mietspiegel Ulm/Neu-Ulm 2025, Stand gültig 12.11.2025 bis 11.11.2027
Neu-Ulm in Zahlen
62.843 Einwohner am 31. Dezember 2025 auf 80,95 Quadratkilometern, das sind 776 Einwohner je Quadratkilometer. Die Stadt nennt für denselben Stichtag 66.392 Einwohner einschließlich Nebenwohnsitzen.
Quelle: Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis (31.12.2025, Basis Zensus 2022); Stadt Neu-Ulm, Einwohner und Fläche, Stand 31.12.2025
Kaufnebenkosten
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises. Dazu kommen Notar und Grundbuch sowie bei Objekten von MARKTFIT die Käuferprovision ab 1,7 %.
Fragen zum Kauf in Neu-Ulm
Was kostet Bauland in Neu-Ulm?
Zum 1. Januar 2026 liegen die Bodenrichtwerte für baureifes Wohnbauland zwischen 240 Euro je Quadratmeter in Finningen und Steinheim und bis zu 800 Euro in der Kernstadt. Pfuhl liegt bei 550 bis 650 Euro.
Wie schnell bin ich von Neu-Ulm in Ulm?
Vom Bahnhof Neu-Ulm fahren morgens mehrere Züge pro Stunde zum Ulmer Hauptbahnhof. Laut Fahrplanauskunft dauert die Fahrt zwei bis sieben Minuten.
Gibt es in Neu-Ulm städtische Bauplätze?
Ja, die Stadt vermarktet eigene Baugebiete. In Wohnen am Illerpark in Ludwigsfeld gehen die Grundstücke im Konzeptverfahren an Bauträger, für Im Eiland in Pfuhl und den Südlichen Brühlweg bei Gerlenhofen hat die Bewerbung noch nicht begonnen. Interessenten registrieren sich auf der Plattform Baupilot, einen Anspruch auf einen Bauplatz begründet das nicht.
Darf ich eine gekaufte Wohnung in Neu-Ulm frei vermieten?
Nur mit Einschränkungen. Bei Neuvermietung gilt bis Ende 2029 die Mietpreisbremse mit höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete, ausgenommen sind Wohnungen mit Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014. Maßstab ist der qualifizierte Mietspiegel Ulm/Neu-Ulm 2025.
Welche weiterführenden Schulen gibt es in Neu-Ulm?
Zwei Gymnasien, das Lessing-Gymnasium und das Bertha-von-Suttner-Gymnasium, zwei Realschulen und drei Mittelschulen. Dazu kommen Berufsschule, Fachoberschule und Berufsoberschule sowie die Hochschule Neu-Ulm.
Sie möchten in Neu-Ulm verkaufen? Immobilienmakler in Neu-Ulm
Quelle: Geodatenportal der Stadt Neu-Ulm und des Landkreises Neu-Ulm, Bodenrichtwerte
Quelle: Landratsamt Neu-Ulm, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
Quelle: Mieterschutzverordnung Bayern (MiSchuV)
Quelle: Stadt Neu-Ulm, Mietspiegel
Quelle: Stadt Neu-Ulm, Die Stadtteile
Quelle: Stadt Neu-Ulm, Einwohner und Fläche
Quelle: Stadt Neu-Ulm, Bauland
Quelle: Stadt Neu-Ulm, Wohnen am Illerpark
Quelle: Stadt Neu-Ulm, Im Eiland
Quelle: Stadt Neu-Ulm, Im Steinet
Quelle: Stadt Neu-Ulm, Südlicher Brühlweg
Quelle: Stadt Neu-Ulm, Schulen und Horte
Quelle: Stadt Neu-Ulm, Krippen und Kindergärten
Quelle: Amtsgericht Neu-Ulm, Grundbuchamt
Quelle: DING Fahrplanauskunft (Abfrage für Dienstag, 10.11.2026, ab 7 Uhr)
Suchauftrag für Neu-Ulm
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Ihr Ansprechpartner
Ludwig Fleiner hat MARKTFIT in Ehingen (Donau) gegründet und begleitet Ihren Kauf persönlich. Erreichbar unter 0151 54804805 oder per Mail an info@marktfit.de.
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