Immobilie verkaufen in Neu-Ulm

Was Eigentümer in Neu-Ulm wissen sollten

Neu-Ulm zählte am 31. Dezember 2025 laut Statistischem Bundesamt 62.843 Einwohner und ist Große Kreisstadt im Landkreis Neu-Ulm. Zwischen 1972 und 1977 wurden neun bis dahin eigenständige Orte eingemeindet. Heute legen sich 14 Stadtteile im Halbkreis um das Zentrum, das an die Donau und die Stadt Ulm grenzt.

Wie viel Ihr Grundstück wert ist, hängt stark vom Stadtteil ab. In der Gemarkung Neu-Ulm mit Stadtmitte, Ludwigsfeld, Offenhausen, Schwaighofen und Weststadt reichen die Bodenrichtwerte für Wohnbauland von 340 bis 800 Euro je Quadratmeter. Pfuhl liegt bei 550 bis 650 Euro, Burlafingen bei 380 bis 475 Euro, Reutti und Gerlenhofen zwischen 300 und 380 Euro. In Finningen und Steinheim gelten 240 Euro, in Hausen, Jedelhausen und Holzschwang 260 Euro.

Kaufpreise für Häuser und Wohnungen veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht. Ein Angebotspreis lässt sich deshalb nur aus dem einzelnen Objekt herleiten, also aus Bodenwert, Gebäude, Baujahr und Zustand.

Bodenrichtwerte in Neu-Ulm

Für baureifes Wohnbauland hat der Gutachterausschuss zum Stichtag 1. Januar 2026 in Neu-Ulm 46 Zonen festgelegt. Alle Werte gelten erschließungsbeitragsfrei nach Baugesetzbuch und Kommunalabgabengesetz. In der Gemarkung Neu-Ulm, zu der Stadtmitte, Ludwigsfeld, Offenhausen, Schwaighofen und Weststadt gehören, liegen die 24 Wohnzonen zwischen 340 und 800 Euro je Quadratmeter. In Pfuhl gelten 550 und 650 Euro, in Burlafingen 380 bis 475 Euro, in Reutti 300 bis 360 Euro, in Gerlenhofen 320 bis 380 Euro. Finningen und Steinheim liegen bei 240 Euro, Hausen mit Jedelhausen und Holzschwang bei 260 Euro. Gemischte Bauflächen reichen bis 1.300 Euro je Quadratmeter.

Gegenüber dem Stichtag 1. Januar 2024 sind 42 der 46 Wohnzonen gestiegen, vier blieben gleich, keine ist gesunken. Der Spitzenwert der Kernstadt stieg von 700 auf 800 Euro, in Hausen, Jedelhausen und Holzschwang stiegen die Werte von 200 auf 260 Euro. Welche Zone für Ihre Adresse gilt, zeigt das Geodatenportal der Stadt und des Landkreises Neu-Ulm kostenfrei.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich des Landkreises Neu-Ulm, Bodenrichtwerte im Geodatenportal der Stadt und des Landkreises Neu-Ulm, Stand Stichtag 01.01.2026, Abruf 04.11.2026

Wohnen und Lage in Neu-Ulm

Ulm und Neu-Ulm haben einen gemeinsamen qualifizierten Mietspiegel. Die Fassung 2025 gilt vom 12. November 2025 bis zum 11. November 2027 und nennt für beide Städte eine durchschnittliche Nettomiete von 9,82 Euro je Quadratmeter, unabhängig von Lage und Ausstattung. Im Mietspiegel 2023 waren es 9,32 Euro. Wer eine vermietete Wohnung verkauft, kann die vereinbarte Miete damit einordnen, Käufer mit Anlageabsicht tun das ebenfalls.

Neu-Ulm steht außerdem in der bayerischen Mieterschutzverordnung, die vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029 gilt. Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.

Die größeren städtischen Baugebiete liegen in Ludwigsfeld und Pfuhl. Im Quartier Wohnen am Illerpark plant die Stadt auf rund 10 Hektar etwa 640 Wohneinheiten, im Baugebiet Im Eiland am nördlichen Ortsrand von Pfuhl gut 130 Wohneinheiten auf rund 56 Grundstücken. Wer eine Bestandswohnung verkauft, sollte dieses Angebot kennen.

Quelle: Stadt Neu-Ulm, Mietspiegel Ulm/Neu-Ulm 2025, Stand gültig 12.11.2025 bis 11.11.2027

Quelle: Mieterschutzverordnung (MiSchuV) vom 16. Dezember 2025, GVBl. S. 718, geändert am 16. Juni 2026, Stand gültig 01.01.2026 bis 31.12.2029

Quelle: Stadt Neu-Ulm, Bauland und Bauplätze, Stand Abruf 04.11.2026

Verkaufen in Neu-Ulm, was vor Ort zu klären ist

Die Stadt Neu-Ulm hat eine eigene Abteilung Bauordnung in der Augsburger Straße 15, Telefon 0731 7050-1212. Wer ein Haus in Wohnungen aufteilen und einzeln verkaufen will, braucht eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Stadt verlangt dafür unter anderem einen Grundbuchauszug, der nicht älter als sechs Monate ist, einen aktuellen Lageplan und Aufteilungspläne im Maßstab 1 zu 100.

Das Grundbuch führt das Amtsgericht Neu-Ulm in der Schützenstraße 60, Telefon 0731 70793-414. Grundbuchauszüge beantragen Sie schriftlich per Post oder Fax, persönlich mit Ausweis oder online mit BayernID. Zugeschickt werden sie per Post, nach Angaben des Amtsgerichts kann das mehrere Wochen dauern.

Bodenrichtwerte und Verkehrswertgutachten bekommen Sie bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Landratsamt, Kantstraße 8. Für ein Gutachten rechnet das Landratsamt derzeit mit mehreren Monaten Wartezeit.

Spätestens bei der Besichtigung muss ein Energieausweis vorliegen, nach dem Kaufvertrag erhält ihn der Käufer (§ 80 Gebäudemodernisierungsgesetz). Wer das versäumt, riskiert ein Bußgeld bis 10.000 Euro (§ 108). Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist ein Gewinn in der Regel zu versteuern (§ 23 Einkommensteuergesetz). Ausgenommen ist eine Immobilie, die Sie zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor.