Haus und Wohnung kaufen in Ulm
Baureifes Wohnbauland kostet in Ulm zum 1. Januar 2025 je nach Zone zwischen 200 und 1.050 Euro je Quadratmeter. Den Ausschlag geben Lage und zulässige Geschosszahl. Wer in Stuttgart arbeitet, fährt an einem Dienstagmorgen mit dem ICE in 44 bis 56 Minuten vom Ulmer zum Stuttgarter Hauptbahnhof.
Wohnen in Ulm
Ulm zählte Ende 2025 130.288 Einwohner. Zur Stadt gehören Mitte, Weststadt und Oststadt, Söflingen, Eselsberg, Böfingen und Wiblingen, dazu Lehr, Jungingen und Mähringen im Norden sowie Einsingen, Ermingen, Eggingen, Gögglingen, Donaustetten und Unterweiler im Süden und Westen.
Für Kapitalanleger gelten in Ulm 2026 alle drei Mieterschutzverordnungen des Landes. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Eine höhere Vormiete darf weiter verlangt werden. Im laufenden Vertrag darf die Miete in drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent steigen. Wer eine vermietete Wohnung kauft, die erst nach dem Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt wurde, kann sich auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung erst fünf Jahre nach der ersten Veräußerung berufen. Die Verordnungen gelten bis 31. Dezember 2026. Im Entwurf der neuen Gebietskulisse, den der Ministerrat am 22. September 2026 zur Anhörung freigegeben hat, ist Ulm wieder enthalten.
Stadtteile und Teilorte
Bodenrichtwerte in Ulm
Wer ein Haus mit Garten sucht, achtet in Ulm auf die Werte für Bebauung mit bis zu zwei Vollgeschossen. Sie liegen zum 1. Januar 2025 am Michelsberg bei 920 Euro je Quadratmeter, am Galgenberg bei 850 Euro, am Gaisenberg bei 680 Euro und in Söflingen zwischen 330 und 610 Euro. Auf dem Eselsberg sind es 350 bis 510 Euro, in Böfingen 350 bis 470 Euro, in Wiblingen 270 bis 370 Euro. In Lehr, Jungingen, Mähringen, Ermingen und Einsingen liegen diese Werte bei 200 bis 330 Euro.
Für eine Bebauung mit drei bis sieben oder mehr Vollgeschossen setzt der Gutachterausschuss eigene, höhere Werte an, am Michelsberg 1.050 Euro. Die Ortskerne im Süden wie Donaustetten, Gögglingen und Unterweiler sind als gemischte Bauflächen mit 220 bis 290 Euro bewertet. Gegenüber 2023 blieben 61 von 97 baureifen Wohnzonen unverändert.
Quelle: Gutachterausschuss bei der Stadt Ulm, Bodenrichtwerte in BORIS-BW (Wohnbauflächen und gemischte Bauflächen), Stand 01.01.2025 (in BORIS-BW kein neuerer Stichtag, Abruf 04.11.2026)
Verkehr und Anbindung
Laut Fahrplanauskunft Baden-Württemberg fahren an einem Dienstagmorgen zwischen 6.47 und 7.59 Uhr vier ICE vom Ulmer Hauptbahnhof nach Stuttgart Hauptbahnhof, die Fahrt dauert 44 bis 56 Minuten. Nach München Hauptbahnhof braucht der ICE morgens 72 bis 78 Minuten. Aus Blaustein und Langenau kommen Regionalzüge in 8 bis 23 Minuten zum Ulmer Hauptbahnhof.
Neubau und Bauland in Ulm
Für Neubaugebiete führt der Gutachterausschuss eigene Bodenrichtwertzonen. Im 3. Bauabschnitt der Lindenhöhe in der Weststadt gelten 430 Euro je Quadratmeter bis zwei und 540 Euro für drei bis sieben Vollgeschosse, im Neubaugebiet auf dem ehemaligen Klinikgelände am Safranberg 770 Euro. Als Bauerwartungsland mit 45 bis 80 Euro bewertet sind unter anderem Flächen in Lehr, Jungingen, Einsingen, Ermingen, Gögglingen und an der Lindenhöhe. Ob und wann dort gebaut wird, entscheidet die Bauleitplanung der Stadt.
Mieten in Ulm: für Kapitalanleger
Seit 12. November 2025 gilt der qualifizierte Mietspiegel Ulm/Neu-Ulm 2025, eine Fortschreibung des Mietspiegels 2023 nach dem Verbraucherpreisindex, anerkannt vom Mieterverein Ulm/Neu-Ulm und den Haus und Grund Vereinen beider Städte. Er gilt bis 11. November 2027 und nennt eine durchschnittliche Nettomiete von 9,82 Euro je Quadratmeter. Für 60 bis unter 75 Quadratmeter reicht die Basismiete von 8,20 Euro für Baujahre 1919 bis 1954 bis 10,53 Euro für Baujahre 2020 bis 2023. Modernisierung, Ausstattung und die Lage zu Versorgungszentren verändern den Wert über Zu und Abschläge. Die Mietpreisbremse begrenzt eine neue Miete auf diese Vergleichsmiete plus 10 Prozent.
Quelle: Städte Ulm und Neu-Ulm, Qualifizierter Mietspiegel Ulm/Neu-Ulm 2025, Stand gültig 12.11.2025 bis 11.11.2027
Ulm in Zahlen
130.288 Einwohner am 31. Dezember 2025 auf 118,68 Quadratkilometern, 1.098 Einwohner je Quadratkilometer.
Quelle: Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis (31.12.2025, Basis Zensus 2022), Stand 31.12.2025
Kaufnebenkosten
In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 % des Kaufpreises. Dazu kommen Notar und Grundbuch sowie bei Objekten von MARKTFIT die Käuferprovision ab 1,7 %.
Fragen zum Kauf in Ulm
Was kostet Bauland in Ulm?
Baureifes Wohnbauland liegt zum 1. Januar 2025 zwischen 200 Euro je Quadratmeter in Einsingen und 1.050 Euro am Michelsberg. Für Einfamilienhäuser mit bis zu zwei Vollgeschossen gelten zum Beispiel in Böfingen Mitte 370 Euro und am Michelsberg 920 Euro.
Wie lange fährt man von Ulm nach Stuttgart?
Mit dem ICE 44 bis 56 Minuten vom Ulmer zum Stuttgarter Hauptbahnhof, laut Fahrplanauskunft für einen Dienstagmorgen. Zwischen 6.47 und 7.59 Uhr fahren vier ICE.
Darf ich eine gekaufte Wohnung in Ulm frei vermieten?
Nicht ganz. 2026 gilt in Ulm die Mietpreisbremse, eine neue Miete darf nicht mehr als 10 Prozent über der Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Ausgenommen sind Wohnungen mit Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
Wie hoch ist die Vergleichsmiete in Ulm?
Der Mietspiegel Ulm/Neu-Ulm 2025 nennt als Durchschnitt 9,82 Euro je Quadratmeter. Die Basismiete für eine Wohnung mit 60 bis unter 75 Quadratmetern liegt je nach Baujahr zwischen 8,20 und 10,53 Euro, dazu kommen Zu und Abschläge.
Wo werde ich als Käufer in Ulm ins Grundbuch eingetragen?
Beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Ulm in der Zeughausgasse 14. Den Antrag stellt in der Regel der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet.
Sie möchten in Ulm verkaufen? Immobilienmakler in Ulm
Quelle: BORIS-BW, Bodenrichtwerte Ulm
Quelle: BORIS-BW, Gutachterausschüsse (Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ulm)
Quelle: Stadt Neu-Ulm, Mietspiegel Ulm/Neu-Ulm (Seite mit PDF Mietspiegel 2025)
Quelle: Gesetzblatt für Baden-Württemberg 2025 Nr. 144 (Mietpreisbegrenzungsverordnung)
Quelle: Gesetzblatt für Baden-Württemberg 2025 Nr. 145 (Kappungsgrenzenverordnung)
Quelle: Gesetzblatt für Baden-Württemberg 2025 Nr. 146 (Kündigungssperrfristverordnung)
Quelle: Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen, Mietpreisbremse (Entwurf Gebietskulisse ab 2027)
Quelle: Amtsgericht Ulm, Grundbuchamt
Quelle: Fahrplanauskunft Baden-Württemberg EFA-BW (Abfrage für Dienstag, 10.11.2026)
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Ludwig Fleiner hat MARKTFIT in Ehingen (Donau) gegründet und begleitet Ihren Kauf persönlich. Erreichbar unter 0151 54804805 oder per Mail an info@marktfit.de.
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