Immobilie verkaufen in Ulm

Was Eigentümer in Ulm wissen sollten

Ulm hatte Ende 2025 laut Statistischem Bundesamt 130.288 Einwohner. Für Verkäufer zählt vor allem, wie unterschiedlich der Boden in den Stadtteilen bewertet wird. Für Grundstücke mit bis zu zwei Vollgeschossen gelten am Michelsberg 920 Euro je Quadratmeter, am Galgenberg 850 Euro und in Böfingen Mitte 370 Euro, in der Alten Siedlung in Wiblingen ohne Geschossangabe sind es 270 Euro. In Lehr, Jungingen, Mähringen, Ermingen und Einsingen liegen die Werte zwischen 200 und 460 Euro.

Gegenüber dem 1. Januar 2023 hat sich wenig bewegt. Von 97 baureifen Wohnzonen blieben 61 gleich. 28 Zonen wurden gesenkt, fast alle um 10 Euro. In 8 Zonen stieg der Wert um 10 bis 20 Euro. Angehoben wurden nur Zonen für eine Bebauung mit bis zu zwei Vollgeschossen, gesenkt vor allem Zonen für drei und mehr Vollgeschosse. Am Michelsberg fiel der Wert für drei bis sieben Vollgeschosse von 1.100 auf 1.050 Euro.

Bodenrichtwerte in Ulm

Für Wohnbauflächen weist der Gutachterausschuss zum Stichtag 1. Januar 2025 in Ulm 127 Zonen aus, 97 davon für baureifes Land. Viele Lagen haben zwei oder drei Werte, je nach Zahl der zulässigen Vollgeschosse. Am Michelsberg gelten 920 Euro je Quadratmeter bis zwei Vollgeschosse und 1.050 Euro für drei bis sieben, am Galgenberg 850 und 960 Euro, am Gaisenberg 680 und 870 Euro. Auf dem Safranberg reichen die Werte von 570 bis 770 Euro, auf dem Eselsberg von 350 bis 770 Euro. In Söflingen liegen sie zwischen 330 Euro im alten Teil des Roten Bergs und 800 Euro, in Böfingen zwischen 350 und 710 Euro, in Wiblingen zwischen 270 und 510 Euro. Lehr kommt auf 310 bis 460 Euro, Jungingen auf 260 bis 280 Euro, Mähringen auf 220 Euro, Ermingen auf 210 bis 220 Euro und Einsingen auf 200 Euro. Die übrigen 30 Wohnzonen sind Bauerwartungsland mit 45 bis 80 Euro.

Die Ortskerne von Donaustetten, Eggingen, Gögglingen, Unterweiler und Grimmelfingen führt der Ausschuss als gemischte Bauflächen mit 200 bis 300 Euro. In der Innenstadt erreicht die Geschäftslage I a 4.300 Euro. Ein Bodenrichtwert beschreibt ein gedachtes unbebautes Grundstück mit den Merkmalen seiner Zone. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt die Karte in BORIS-BW.

Quelle: Gutachterausschuss bei der Stadt Ulm, Bodenrichtwerte in BORIS-BW (Wohnbauflächen und gemischte Bauflächen), Stand 01.01.2025 (in BORIS-BW kein neuerer Stichtag, Abruf 04.11.2026)

Wohnen und Lage in Ulm

Ulm hat einen eigenen Gutachterausschuss, der nur für das Stadtgebiet zuständig ist. Er führt die Kaufpreissammlung und hat die geltenden Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2025 ermittelt. Durchschnittspreise für Häuser und Wohnungen nennt diese Seite nicht, weil sie nicht aus einer frei abrufbaren amtlichen Quelle belegt werden konnten. Den Verkaufspreis Ihrer Immobilie bestimmen Lage, Bodenwert, Gebäude, Baujahr und Zustand, die eine Bewertung einzeln ansetzt.

Der Bodenwert lässt sich beziffern. 400 Quadratmeter in der Zone Böfingen Mitte bis zwei Vollgeschosse ergeben beim Bodenrichtwert von 370 Euro rechnerisch 148.000 Euro. Dieselbe Fläche am Michelsberg kommt auf 368.000 Euro.

Wer vermietet, rechnet mit dem qualifizierten Mietspiegel Ulm/Neu-Ulm 2025. Er gilt vom 12. November 2025 bis 11. November 2027 und nennt als Durchschnitt aller erfassten Nettomieten 9,82 Euro je Quadratmeter. Für eine Wohnung mit 60 bis unter 75 Quadratmetern liegt die Basismiete je nach Baujahr zwischen 8,20 Euro (1919 bis 1954) und 10,53 Euro (2020 bis 2023). Zu und Abschläge für Modernisierung, Ausstattung und Lage kommen hinzu, zwei Drittel der Mieten liegen im Schnitt innerhalb von 19 Prozent um den errechneten Wert.

Quelle: Städte Ulm und Neu-Ulm, Qualifizierter Mietspiegel Ulm/Neu-Ulm 2025, Stand gültig 12.11.2025 bis 11.11.2027

Quelle: Gutachterausschuss bei der Stadt Ulm, Bodenrichtwerte in BORIS-BW (Wohnbauflächen und gemischte Bauflächen), Stand Stichtag 01.01.2025

Verkaufen in Ulm, was vor Ort zu klären ist

Den Grundbuchauszug stellt das Grundbuchamt beim Amtsgericht Ulm aus, Zeughausgasse 14, 89073 Ulm, Telefon 0731 189-3400. Ausdrucke lassen sich auch über das Grundbuchportal der Justiz beantragen. Papierene Grundakten aus der Zeit vor der Grundbuchreform liegen beim Grundbuchzentralarchiv Baden-Württemberg in Kornwestheim.

Ein Verkehrswertgutachten erstellt auf Antrag der Gutachterausschuss in der Münchner Straße 1. Für Wohnungen gehören Teilungserklärung, Aufteilungsplan, die Protokolle der Eigentümerversammlungen und der Wirtschaftsplan zu den Verkaufsunterlagen.

Den Energieausweis müssen Verkäufer oder Makler bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kaufvertrag übergeben, so verlangt es § 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Wer das versäumt, riskiert ein Bußgeld bis 10.000 Euro (§ 108).

Den Kaufvertrag beurkundet ein Notar, der auch die Eintragung im Grundbuch veranlasst. Wer eine nicht selbst bewohnte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, versteuert einen Gewinn in der Regel als privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG). Davon ausgenommen ist eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor.