Immobilienmakler in Tübingen

Wohnungsmarkt und Lagen in Tübingen

Tübingen hatte Ende 2025 laut Statistischem Bundesamt 92.607 Einwohner. Zur Kernstadt gehören die Stadtteile Derendingen und Lustnau, dazu kommen die Ortsteile Bebenhausen, Bühl, Hagelloch, Hirschau, Kilchberg, Pfrondorf, Unterjesingen und Weilheim. Für Verkäufer unterscheiden sich die Lagen deutlich. Baureifes Wohnbauland kostet zum 1. Januar 2025 in der Gemarkung Tübingen 550 bis 1.050 Euro je Quadratmeter, in Lustnau 660 bis 1.120 Euro und in den Ortsteilen 540 bis 825 Euro. Nur eine Bebenhäuser Zone mit sehr großen Grundstücken liegt mit 210 Euro darunter.

Nach einem schwachen Jahr 2023 zog der Markt 2024 wieder an. Der Gutachterausschuss zählte in Tübingen 889 Kaufverträge mit 347,2 Millionen Euro Umsatz, 2023 waren es 842 Verträge. Gebrauchte Wohnungen in der Kernstadt waren 2024 im Median trotzdem günstiger als 2022, der Preisindex des Gutachterausschusses fiel in dieser Zeit von 264,2 auf 235,8 Punkte. Wer seinen Angebotspreis an Vergleichswerten von 2022 festmacht, setzt ihn nach diesen Zahlen eher zu hoch an.

Bodenrichtwerte in Tübingen

Der Gemeinsame Gutachterausschuss hat die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2025 am 26. Juni und 23. Juli 2025 beschlossen. Für baureifes Wohnbauland reichen sie in der Gemarkung Tübingen von 550 bis 1.050 Euro je Quadratmeter. Mit 1.050 Euro sind drei Zonen ausgewiesen, nach ihrer Lage auf der Karte in Waldhäuser Ost, auf der Wanne und in der Südstadt. Derendingen liegt bei 500 bis 980 Euro, Lustnau bei 660 bis 1.120 Euro. Dazu kommt in Lustnau eine neue kleine Zone für dichte Bebauung mit einer wertrelevanten Geschossflächenzahl von 1,75 und einem Wert von 1.850 Euro.

In den Ortsteilen gelten 615 bis 810 Euro in Bühl, 665 bis 695 Euro in Hagelloch, 615 bis 825 Euro in Hirschau, 565 bis 655 Euro in Kilchberg, 605 bis 730 Euro in Pfrondorf, 600 bis 685 Euro in Unterjesingen und 540 bis 650 Euro in Weilheim. Bebenhausen hat eine Zone mit 605 Euro und eine Zone mit 210 Euro, für die der Ausschuss eine Grundstücksgröße von 1.500 Quadratmetern zugrunde legt.

Gegenüber dem 1. Januar 2024 sind 139 von 141 vergleichbaren Wohnzonen unverändert. Nur die beiden Zonen im Bühler Gebiet Obere Kreuzäcker stiegen, von 550 auf 670 Euro und von 780 auf 810 Euro. Tübingen ermittelt die Werte zuletzt jährlich, ein Stichtag 1. Januar 2026 ist in BORIS-BW noch nicht veröffentlicht. Den Wert für Ihre Adresse zeigt die Karte in BORIS-BW.

Quelle: Gemeinsamer Gutachterausschuss bei der Universitätsstadt Tübingen, Bodenrichtwerte in BORIS-BW (Wohnbauflächen), Stand 01.01.2025 (Beschluss 26.06.2025 und 23.07.2025; kein neuerer Stichtag in BORIS-BW, Abruf 04.11.2026)

Wohnen und Lage in Tübingen

Neue Wohnungen kosten in Tübingen deutlich mehr als gebrauchte. Erstverkäufe in der Kernstadt erzielten 2023 und 2024 im Median 8.335 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bei 107 ausgewerteten Verkäufen, in den Ortsteilen 7.120 Euro bei 13 Verkäufen. Gebrauchte Wohnungen in den Ortsteilen kosteten im Median 3.630 Euro je Quadratmeter, ausgewertet wurden 52 Verkäufe.

Wer eine vermietete Wohnung verkauft, sollte den qualifizierten Mietspiegel 2024 kennen. Er gilt vom 1. Dezember 2024 bis 30. November 2026 und wird danach laut Stadt für zwei weitere Jahre fortgeschrieben. Eine 75 Quadratmeter große Wohnung aus dem Jahr 1975 hat dort eine Basismiete von 9,66 Euro je Quadratmeter. Liegt sie in Zone E, zu der laut Straßenverzeichnis alle Hausnummern Am Markt gehören, kommen 15 Punkte hinzu. Ohne weitere Zu oder Abschläge ergibt das rund 11,11 Euro je Quadratmeter, die ortsübliche Spanne reicht von 85 bis 115 Prozent dieses Werts.

Quelle: Gemeinsamer Gutachterausschuss Tübingen, Grundstücksmarktbericht 2025 (gekürzte, kostenfreie Version), Stand Kauffälle 2023 und 2024, veröffentlicht 14.11.2025

Quelle: Universitätsstadt Tübingen, Qualifizierter Mietspiegel 2024, Stand gültig 01.12.2024 bis 30.11.2026

Verkaufen in Tübingen, was vor Ort zu klären ist

Bauakten führt der Fachbereich Baurecht der Universitätsstadt im Technischen Rathaus, Brunnenstraße 3, Telefon 07071 204-2401. Akteneinsicht und Archivauskünfte gibt es dort nur nach telefonischer Vereinbarung. Auszüge aus dem Baulastenbuch erhalten Eigentümer beim Service-Center Bauen im selben Fachbereich.

Die Grundbücher für Tübingen führt das Grundbuchamt beim Amtsgericht Böblingen, Otto-Lilienthal-Straße 24, 71034 Böblingen, Telefon 07031 6860-0.

Die Geschäftsstelle des Gemeinsamen Gutachterausschusses sitzt ebenfalls in der Brunnenstraße 3, Telefon 07071 204-2560. Ein Verkehrswertgutachten beantragen können Eigentümer, Erbbauberechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück, Pflichtteilsberechtigte sowie Gerichte und Justizbehörden. Kaufinteressenten sind nicht antragsberechtigt. Die Gebühr richtet sich nach dem ermittelten Wert.

Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie den Interessenten einen gültigen Energieausweis vorlegen (§ 80 Gebäudemodernisierungsgesetz). Anzeigen in Portalen oder Zeitungen müssen seine Kennwerte nennen, sobald ein Ausweis vorliegt (§ 87). Wer den Ausweis nicht rechtzeitig vorlegt oder die Pflichtangaben weglässt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro (§ 108). Den Ausweis bietet MARKTFIT als eigenes Modul an.

Für vermietete Wohnungen gilt in Tübingen 2026 eine Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren (GBl. 2025 Nr. 145). Legen Sie Käufern deshalb Mietvertrag, letzte Mieterhöhung und Nebenkostenabrechnung vor, damit sie den Spielraum bis zum Mietspiegel selbst prüfen können.

Quelle: Universitätsstadt Tübingen, Fachbereich Baurecht und Grundstücksbewertung; Justizportal Orts- und Gerichtsverzeichnis; Gebäudemodernisierungsgesetz §§ 80, 87, 108; GBl. 2025 Nr. 145, Stand Abruf 04.11.2026